Umowa najmu stanowi jedną z najpowszechniejszych umów zawieranych przez osoby fizyczne. Osoby dotknięte problemami rynku mieszkaniowego czy studenci przenoszący się do ośrodków akademickich to tylko część osób zainteresowanych zawarciem umowy najmu.
– Obserwacje rynku najmu nieruchomości pokazują wprost, że świadomość prawna stron umowy najmu jest na coraz wyższym poziomie. Standardem stało się zawieranie umowy w formie pisemnej z uzupełnieniem pełnych danych stron. – mówi Mateusz Buczkowski z Kancelarii Grube. – Zdecydowanie należy to odbierać jako dobry omen, bowiem stanowi gwarancje prawidłowego wykonania umowy. Chociaż świadomość stron i powszechności umowy wzrasta, to wynajmujący jak i najemcy nadal mają pewne wątpliwości. – dodaje.
Najem okazjonalny a zwykły
Powszechne zakłopotanie wśród wynajmujących budzi obawa przed lokatorami, którzy nie będą płacić czynszu. W tej materii wynajmujący często odmawiają zawarcia umowy najmu z osobą, której nie można „eksmitować”. Złotym środkiem miała stanowić umowa najmu okazjonalnego, jednakże nie każdy jest skłonny do jej zawarcia czy ma odpowiednie możliwości.
W sytuacji, gdy najemca opóźnia się z zapłatą czynszu należy niezwłocznie wypowiedzieć umowę, jeśli umowa zostanie skutecznie wypowiedziana można skierować sprawę na drogę postępowania sądowego żądając „eksmisji”. Sąd w wyroku sądowym określa ewentualne uprawnienie lokatora do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Jeśli wobec takiej osoby został orzeczony obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego, a osoba ta nadal zalega z płatnościami wynikającymi z umowy, to wynajmujący jest uprawniony do dochodzenia odszkodowania od gminy – w związku z brakiem zapewniania lokalu socjalnego dla osoby posiadającej uprawnienie. W praktyce oznacza to, że właściwie postępujący wynajmujący jest w stanie realnie uchronić się przed nieskończoną szkodą, mogącą powstać na skutek rażącego uchylania się najemcy od zapłaty czynszu.
W zakresie umowy najmu zwykłego zastosowanie znajdują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Natomiast katalog obowiązków najemcy w przypadku umowy najmu okazjonalnego znajduje się w Kodeksie cywilnym i zobowiązuje najemcę do drobnych nakładów, w szczególności w postaci drobnych napraw podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych oraz drobne nakłady instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokali i dopływu i odpływu wody.
Oba ustawowe wyliczenia charakteryzuje jeszcze jedna zasadnicza różnica. W przypadku umowy najmu zwykłego katalog ma charakter zamknięty, podczas gdy katalog dotyczący umowy najmu okazjonalnego ma charakter otwarty, a zatem strony mogą dowolnie rozszerzyć katalog drobnych napraw obciążających najemcę lub całkowicie wyłączyć obowiązek czynienia drobnych nakładów przez najemcę na rzecz najętą. Decydując się na wybór właściwej formy najmu warto pamiętać o tych różnicach.
Niedozwolone czynności
Wynajmujący często w celu pozbycia się niechcianego lokatora decydują się na radykalne środki. Niekiedy dochodzi do sytuacji, w której wynajmujący wyłącza media w lokalu. Od 2016 roku takie zachowanie jest penalizowane. Niedopuszczalne jest zatem wyłączanie dostępu do wody, prądu czy gazu niepłacącym lokatorom, bowiem potencjalny wynajmujący podejmując takie działanie naraża się na odpowiedzialność karną za czyn, którego górna granica odpowiedzialności karnej wynosi 3 lata pozbawienia wolności.
Innymi próbami podejmowanymi przez wynajmujących wobec nieuczciwych najemców jest domaganie się dostępu do lokalu czy nawet montaż monitoringu w lokalu. Przepisy prawa stanowią wyłącznie o udostępnieniu lokalu przez najemcę wynajmującemu w sytuacji awaryjnej. W tym względzie wynajmujący ma prawo wejść do lokalu, aczkolwiek w sytuacji, gdy najemca odmawia lub nie można uzyskać jego zgody wynajmujący winien wejść w asyście funkcjonariuszy Policji.
Montowanie monitoringu w lokalu przeznaczonym na wynajem stanowi niedopuszczalne zachowanie. Zachowanie takie może powodować odpowiedzialność nie tylko na gruncie prawa cywilnego czy prawa karnego, ale również na gruncie prawa administracyjnego, a mianowicie przepisów RODO. Zapisując wizerunek przetwarzamy dane osobowe, a jednocześnie zapisane obrazy mogą prowadzić do przetwarzania innych danych osobowych, w tym wrażliwych danych osobowych (np. zażywane leków)
Ulepszenia w lokalu
Czasami czynione nakłady na lokal powoduje jego ulepszenie. Warto już na etapie zawierania umowy zastanowić się nad wprowadzeniem odpowiedniego postanowienia umownego dotyczącego rozliczenia ulepszeń. Gdy strony umowy całkowicie pomijają powyższe regulacje, to zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego, które dają wynajmującemu prawo do wybory pomiędzy zachowaniem ulepszeń lokalu za zapłatą sumy odpowiadającej wartości ulepszeń albo do żądania przywrócenia stanu poprzedniego.
Kłopotliwe sąsiedztwo
– Problemem wynajmującego często są lokatorzy utrudniający korzystanie z lokalów innym mieszkańcom. Rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego albo niewłaściwe zachowanie utrudniające korzystanie z innych lokali stanowi podstawę wypowiedzenia umowy najmu. – tłumaczy Mateusz Buczkowski z Kancelarii Grube. – Tym samym lokatorom, którzy zbyt często i zbyt głośno imprezują można wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Sporządzając umowę najmu warto zadbać o to, aby najemca zapoznał się z regulaminem wspólnoty mieszkaniowej, o ile taki dokument istnieje, a dodatkowo również zobowiązał się do jego przestrzegania. W obrocie prawnym coraz częściej stosownym rozwiązaniem jest uczynienie takiego regulaminu jednym z załączników do Umowy, stanowiącym jej integralną część. – dodaje.
Nieproszeni goście
Czy w lokalu mogą mieszkać inne osoby, czy mogę podnajmować lokal? W przypadku najmu lokalu mieszkalnego wymagana jest zgoda wynajmującego. Wymóg uzyskania zgody nie dotyczy osób, względem których najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Niemniej jednak fakt zamieszkiwania osoby pełnoletniej w wynajętym lokalu rodzi odpowiedzialność tej osoby za czynsz i inne opłaty eksploatacyjne. Z obowiązku tego wyłączone są pełnoletni zstępni najemcy, będący na jego utrzymani, które nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.
Sporządzając umowę najmu warto pamiętać o opisanych powyżej uprawnieniach i obowiązkach stron. W obrocie prawnym często stosowane są bowiem wzorce umów, które nie zabezpieczają właściwie stron w kontekście opisanych powyżej zdarzeń i okoliczności.
